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【原创】无(限制)民事行为能力人签订的房屋买卖合同效力上海法院等判例
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发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2016-06-25 阅读:1083
 

【裁判法条】

《中华人民共和国民法通则》

  第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。

  不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。

  第十四条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见

   4.不能完全辨认自己行为的精神病人进行的民事活动,是否与其精神健康状态相适应,可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的精神状态能否理解其行为,并预见相应的行为后果,以及行为标的数额等方面认定。

  5.精神病人(包括痴呆症人)如果没有判断能力和自我保护能力,不知其行为后果的,可以认定为不能辨认自己行为的人;对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力,并且不能预见其行为后果的,可以认定为不能完全辨认自己行为的人。

 6.无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。

  7.当事人是否患有精神病,人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断、鉴定确认。在不具备诊断、鉴定条件的情况下,也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定,但应以利害关系人没有异议为限。

  8.在诉讼中,当事人及利害关系人提出一方当事人患有精神病(包括痴呆症),人民法院认为确有必要认定的,应当按照民事诉讼法(试行)规定的特别程序,先作出当事人有无民事行为能力的判决。

  确认精神病人(包括痴呆症人)为限制民事行为能力人的,应当比照民事诉讼法(试行)规定的特别程序进行审理。

《中华人民共和国合同法》

 第四十七条  限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

  相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。


【案例一】

1997123日,杨某与倪某签订买卖房屋的协议,杨某以4000元的价格将自己名下坐落于北京市房山区某村的房屋转让给倪某。此后,杨某华、倪某占有、使用该房至今。

杨某的儿子认为杨某为无民事行为能力,经中国法医学会司法鉴定中心出具司法鉴定意见书中分析说明“据调查材料,被鉴定人杨某自幼智力低下,学习能力明显低于常人,按法学要件医学要件,评定为部分(限制)民事行为能力”。2010427日的民事判决宣告杨某为限制民事行为能力人,指定杨某的儿子为杨某的监护人。

为能力,故依法诉至法院,请求判令杨某与杨某华、倪某签订房屋买卖合同无效。

杨某华、倪某在法院答辩称倪某取得本案争议房屋属于善意取得。并称倪某、杨某华支付了合理的对价,请求法院依法驳回杨某的诉讼请求。

法院判决:

法院经审理认为,签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。限制民事行为能力人只可以进行与他精神健康情况相适应的民事活动。本案中,杨某签订房屋买卖协议时不具有民事行为能力,判决确认杨某与倪某于1997123日签订的买卖房屋协议无效。

【案例二】

张某(女)在其公公赵甲生病住院期间签署了授权委托书,然后根据此授权委托书以其儿子赵丙为买受人与拆迁公司签订了拆迁安置合同。但是,在张某的丈夫赵乙发现后,认为张某的行为违背了其父亲赵甲的真实意思,因为当时赵甲正生病,没有正常的意识。赵乙便向法院提出确认之诉,要求认定该合同无效。

原告赵乙起诉称,其父亲赵甲在1995年就被医院诊断为患有综合性精神分裂症,后于1998年住进了医院治疗,200911月去世,在其生病到去世期间为无民事行为能力人。赵甲生前承租的房屋在2006年被告某公司改造。2006年,张某(原告前妻)私自伪造赵甲的授权委托书和变更申请书,擅自将房屋交给某公司拆迁,并将回迁的房屋的购买人改为原告的儿子赵丙。现请求法院判令:赵丙与某公司的拆迁安置合同无效。

被告某公司辩称,该公司负责该房屋所在地区的房屋的拆迁工作。该公司在为被拆迁人赵甲办理变更购房事项时,赵甲提交了公租房承租合同、委托书、身份和户籍证明等材料,该公司对上述材料进行了形式审查,但对书面变更购房人申请和委托书上赵甲的签字和手印的真实性并不负责。该公司经过对赵甲提供的材料的审查,确定赵甲与张某、赵丙的身份,确定了被拆迁人赵甲与张某、赵丙的亲属关系,并根据赵甲2006年提供的变更购房人为赵丙的申请,将买房人变更为赵丙,因赵丙当时不满18周岁,有其母亲张某代为签了合同。综上,该公司认为拆迁安置合同体现了被拆迁人和购房人的真实意思,应属合法有效,故请法院驳回原告的诉讼请求。

被告张某、赵丙辩称,赵丙也是被铲迁安置人,有权购买房屋,被拆迁安置房屋的房款也是张某交的,张某作为赵丙的法定代理人有权签订合同。另外,赵乙和赵甲长期共同生活,张某系赵乙的监护人,也是赵甲的法定代理人,当然有权处分赵甲的财产,张某代理赵甲变更购房人的行为为有效行为,故不同意原告的诉讼请求。

法院经审理查明,赵甲为赵乙之父,张某原是赵乙之妻,张某、赵乙在2009年离婚,有一子赵丙。赵甲为被拆迁房屋的承租人。2006年该房屋被纳入拆迁范围,赵甲被列为被拆迁人。

2006年,负责拆迁的某公司依据署名为赵甲的变更申请及委托人处“赵甲”的委托书与赵丙签订安置合同,由赵丙购买了被安置房屋。张某作为赵丙的代理人在合同上签字。同时,张某以赵甲的代理人的身份在“被拆迁人”处签名。

审理中,法院委托鉴定机构对赵甲和赵乙进行了精神疾病司法鉴定。鉴定结论为:赵甲在书写委托书和变更申请时为无民事行为能力人,赵乙则具有诉讼行为能力。

法院经审理查明,赵甲为赵乙之父,张某原是赵乙之妻,张某、赵乙在2009年离婚,有一子赵丙。赵甲为被拆迁房屋的承租人。2006年该房屋被纳入拆迁范围,赵甲被列为被拆迁人。

2006年,负责拆迁的某公司依据署名为赵甲的变更申请及委托人处“赵甲”的委托书与赵丙签订安置合同,由赵丙购买了被安置房屋。张某作为赵丙的代理人在合同上签字。同时,张某以赵甲的代理人的身份在“被拆迁人”处签名。

审理中,法院委托鉴定机构对赵甲和赵乙进行了精神疾病司法鉴定。鉴定结论为:赵甲在书写委托书和变更申请时为无民事行为能力人,赵乙则具有诉讼行为能力。

法院经审理查明,赵甲为赵乙之父,张某原是赵乙之妻,张某、赵乙在2009年离婚,有一子赵丙。赵甲为被拆迁房屋的承租人。2006年该房屋被纳入拆迁范围,赵甲被列为被拆迁人。

2006年,负责拆迁的某公司依据署名为赵甲的变更申请及委托人处“赵甲”的委托书与赵丙签订安置合同,由赵丙购买了被安置房屋。张某作为赵丙的代理人在合同上签字。同时,张某以赵甲的代理人的身份在“被拆迁人”处签名。

审理中,法院委托鉴定机构对赵甲和赵乙进行了精神疾病司法鉴定。鉴定结论为:赵甲在书写委托书和变更申请时为无民事行为能力人,赵乙则具有诉讼行为能力。

法院认为,无民事行为能力人实施的民事行为无效。本案中,因赵甲在书写授权委托书和变更申请时为无民事行为能力,故其对张某的委托行为及对拆迁公司的变更购买人的意思表示无效。该公司基于委托书和变更申请与赵丙签订的拆迁安置合同为无效。

【案例三】

  2003年6月,某区精神残疾人张某原来居住的房子面临拆迁,为解决其住房问题,作为其监护人的姐姐准备在某楼盘内为其再购买一套房子,并口头委托了朋友王某来具体办理购房的各项手续。

  该年10月,王某在张某及其姐姐均未到场的情况下,以张某的名义与开发商签定了《认购书》,并支付了定金20000元。此后,由于拆迁款未及时到位和其他原因,无法在约定期限内签定《商品房买卖合同》并支付剩余房款,为此张某的姐姐提出解除《认购书》并退还20000元定金的要求,但开发商以其违约为由拒绝退款。

  2004年8月,张某的姐姐向市法律援助中心残联分中心求助。中心受理此案后指派办案人员多次与开发商协商,从王某代为签定《认购书》主体资格、《认购书》的法律效力以及对精神残疾人这一社会弱势群体的保护和帮助等方面,进行了全面客观的分析,取得了开发商的认可。后在中心工作人员的主持下,张某的姐姐与开发商友好协商,自愿达成和解协议,开发商退还17000元款项

【案例四】

 姚女士三姐弟的父母离婚,后姚父于1970年与郑女士再婚。郑女士与前夫育有一子徐某,孩子随母亲与继父共同生活。据三姐弟说,从1970年起直至父亲去世,姐弟三人均与父亲保持密切联系,无论是陪伴看望还是医院守护,都尽到了作为子女的赡养义务。

  1998年,父亲单位分配了一套房子。2013年3月父亲去世后,该房产应作为父亲的遗产在各继承人之间继承,但他们后来去朝阳区房屋管理部门查询发现,2010年9月,继母在未告知姐弟三人的情况下,向法院隐瞒父亲还有其他子女的事实,至法院宣告父亲为无民事行为能力人。同年12月,继母以监护人身份将该房屋以52万元的明显不合理低价卖给亲生儿子徐某。四个月后,徐某即用该房屋向银行抵押贷款120万元用于消费。

  得知此事后,三姐弟向法院申请异议,后法院于今年10月撤销了宣告姚父为无民事行为能力人的原民事判决书。

  两被告否认恶意串通

 三姐弟认为,二被告为侵占父亲名下房产而恶意串通,欺骗法院谎称徐某是唯一子女,后将父亲名下的房屋通过买卖的形式过户到徐某名下。根据合同法的相关规定,双方之间恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同无效。为此,要求诉确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效,二人将该房屋协助过户至父亲名下。

  庭审中,二被告否认恶意串通。郑女士称,丈夫晚年患帕金森病后,直至去世一直处于瘫痪状态。徐某在与继父共同生活过程中尽到了养老送终的义务,还在继父生病初期带其到美国治疗。此外,丈夫生前就想将房屋赠与徐某,考虑到纳税问题才选择了这种方式。

  郑女士说,2010年,因丈夫治疗需要巨额医药费,而医药费的支出主要源自徐某,她不想从徐某处拿钱,于是就将房子卖给了他。而申请宣告丈夫无民事行为能力是基于房管局的过户要求。宣称徐某为唯一儿子是希望能简化申请程序,并无恶意。房屋过户当天,丈夫也到了现场。 房屋买卖合同无效

 一审法院经审理认为,二被告在隐瞒姚父还有其他子女的情况下,首先通过宣告其为无民事行为能力人的方式,使郑女士取得了监护人身份。后在法院判决姚父为无民事行为能力人的第四天,郑女士即作为法定代理人将他名下的房屋直接卖给自己与前夫所生之子,且无证据证明已实际给付。但四个月后,徐某就从银行贷款120万元用于消费,由此可认定二被告之间存在恶意串通。

  二被告称房屋的买卖系为了给姚父治病,花费过高,不愿由徐某一人支出且姚父一直有将房屋赠予徐某的意思,缺乏依据,法院难以采信。据此,一审判决二被告签订的房屋买房合同无效。因姚父已去世,无法将房屋所有权恢复登记至其名下,故驳回三原告的该项诉讼请求。

【案例五】

    因吴某在上海市山海关路承租有面积为10.5平方米的公有住房。2006年3月,吴某把该处房子出租给他人使用时,又把自己户口迁至到老西门母亲名下的房屋内。2007年10月12日,吴某与房产中介王某签订公有住房承租权转让合同,约定吴某把山海关路房屋承租权转让给王某,转让价格为人民币30万元。王某在签订合同当日支付定金1万元,进入交易中心办理手续,经审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》,王某支付了尾款29万元,交易中心办完,吴某交房交钥匙。

 该合同签订后,10月15日,吴某夫妇去物业公司办妥了公有住房差价换房意见征询及退租手续。11月3日,在房屋交换中心办理差价换房登记手续,吴某的丈夫在《公有住房同住成年人意见书》上签字。同日,吴某夫妇携带定金1万元,王某携带剩余房款29万元,共同至工行购买户名为吴某、面额30万元、存期3年的《个人住房特种存单》,由吴某夫妇再次出具收条证明收到存单。王某凭着证明到物业公司办理租赁关系变更手续,领取了新的《公房租赁凭证》。

  之后,吴某感觉房屋转让吃亏,多次要求撤销转让合同,在交涉未果下起诉到法院称,王某是乘自己患病期间没有判断能力的缺陷,利用其经纪人特殊身份诱使低价把房屋转让给她,要求确认该转让合同,因自己系无民事行为能力而无效。

  法庭上,王某辩称吴某所诉与事实不符,是吴某主动提出出售山海关路的房屋,双方达成意向确定为30万元价格成交。认为吴某在诉状中陈述得非常清楚,不存在精神障碍导致无民事行为能力的问题,声称法律法规并没有规定经纪人不能购买房屋。

  上海某鉴定中心曾对吴某进行精神检查,在2008年5月下旬得出结论为:吴某患有脑血管病致精神障碍,于2007年10月12日签订房屋承租权转让合同时及办理交易手续时,均为无民事行为能力。

 王某则认为吴某入住的精神卫生中心,是收治精神病与老年病的综合性医院所入住的系老年病房,而非精神病病房,请求予以重新鉴定。

  审理中,法院重新委托上海市司法鉴定中心对吴某是否具有行为能力再鉴定时,而吴某及其家属拒绝。法院认为,法律并无硬性规定经纪人不能购买二手房。吴某患有脑血管病变致精神障碍等疾病,但签署转让合同时间是在出院后一个月,精神状况并不能仅仅依据入院时诊断认定。特别是法院委托重新鉴定后,吴某及家属拒绝配合,应承担举证不能的法律后果。退一步讲,即使吴某在民事行为能力上确有缺陷,但其丈夫作为监护人也参与了该房屋转让全过程,包括在《公有住房同住人意见书》、《退房单》以及房款《收据》上签字,应当认为吴某的转让行为是在监护人的监护下进行的,遂判决吴X败诉。

 


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