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【原创】上海浦东新区法院:抵押房屋买方可清偿债务消灭抵押权后过户
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发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2016-07-15 阅读:1065
 

   【原创】上海浦东新区法院:

   抵押房屋买方可清偿债务消灭抵押权后过户

   【裁判要旨】
   《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
  
   【案情】
    2013年12月24日,原告(乙方)被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定房价159万元。2014年8月31前办理过户交接手续,被告未按约交房。逾期一日,支付房款的0.016%的违约金,合同继续履行。乙方签订合同之日支付定金2万元,同年12月31日前支付首付款49万元(含定金2万元),余款贷款支付。
    2014年2月31日双方又签订《补充协议》,约定房屋甲方净到手价245万元,乙方分四期支付。乙方按约分四期支付135万元。后乙方向上海某支行申请办理住房贷款。后因甲方未办理抵押注销原有的房屋抵押权登记,致无法按约过户。
  2014年11月11日,双方签订《卖房承诺书》,甲方违约,甲方保证同年12月20日前,归还银行余款,办妥抵押权权注销手续,办理过户。否则,乙方权解除合同,甲方退还首付款135万元,并赔偿合同总价30%;如果继续履行合同,并赔偿合同总价30%。甲方以无能力支付欠款为由,未按约办妥抵押权权注销手续。2014年12月底,甲方将房屋交给乙方使用。
    后原告诉至浦东新区法院,要求协理过户;注销抵押权登记,支付违约金等。
    庭审中,被告主张违约金过高。
    浦东新区人民法院判决:一、被告结清银行债务,注销房屋抵押权登记;逾期,原告清偿债务,银行协助办理注销抵押权登记;二、第一项履行后,被告协助原告办理房屋过户手续;三、被告支付原告违约金20万元;四、原告清欠银行的款项,折抵欠被告的购房款。

   【冯梦实律师13916309023评析】
    司法实践中,房屋被抵押的买卖合同,一般约定买方支付首付款后在一定期限内要清偿银行的债务,但买方一旦交纳定金、支付首付款后,出现不少卖方因挪用首付款无力清偿债务消灭抵押权或恶意不办理注销抵押权登记等违反约定的情况,为房屋过户设置了障碍。法院如何处理此类案件呢?
    司法实践中,法院往往在查明卖方违约的前提下,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定,即根据涤除权理论(个别学者认为是代位清偿制度),判决卖方清偿债务,如果卖方不清偿的,买方可以在清偿上述债务后,卖方协助买方办理过户手续,从而买方取得财产所有权。
   为避免此类案件的发生,在签订房屋买卖合同时,买方首先要审查房屋是否设置了抵押等情况。在签订合同,买方注意首付与卖方所欠债务的比例,同时考虑到一旦卖方违约,自己是否有能力或通过其他方式筹款以代为清偿债务,即是否具有行使涤除权的能力,以保证买卖合同的顺利履行。为保证卖方收款后违约,买方可以约定一同办理抵押权消灭事宜,以限制卖方。
    但司法实践中,出于各种因素的考虑,往往是约定卖方单方办理抵押权消灭事宜。因此针对此种情况,可以约定违约金的多少。但诉讼中,往往卖方又提出违约金过高理由,即违约金超过了实际损失的30%。因此,在买方很难举证的情况下,往往法官又大幅度减少违约金,有的甚至根据银行利息来判决,在一定程度上损害了买方的利益。因此,买方可以在合同中约定签订合同时约定,诸如如果行使涤除权买方需要贷款支出利息的具体约定等。诉讼中,可以搜集损失大小、对方违约程度、合同履行程度等相关证据。当然,卖方的律师也应围绕上述几个要点搜集证据。


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