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如何预防签订无效的购房合同、防止纠纷的发生
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发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2016-08-02 阅读:1442
 
如何预防签订无效的购房合同、防止纠纷的发生 

                    (讲课提纲)         

     一:当前房产纠纷发生的特点 

1、法律意识对我们经纪工作的影响。会造成合同无效,或是合同不规范易发生纠纷。 

2、要提高法律意识就要了解易发生纠纷的情况和特点。 

房地产市场中,因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多,因此引发的诉讼也随之攀升。目前,受理该类案件的数量仍处于上升趋势。 

  一是出卖人反悔和一房二卖的多。这类案件在房屋买卖合同纠纷案件中所占比重较大,能达到全部房屋买卖合同纠纷类案件的三成。主要是因为近两年北京房价涨幅惊人,很多已经卖出的房产短期内每平米升值数百元甚至上千元。受利益驱动的卖房者,包括房地产的开发商,为了弥补自己卖出价与现在市场价的差额损失,绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效,因而引发诉讼。此外,还有一些卖房人,包括提供包销服务的房地产中介企业,在房屋已经卖出但尚未办理产权过户手续的情况下,又把房屋卖给出价更高的第三方以赚取更多的差价,因而发生诉讼。 

    卖房人反悔的理由多种多样,比较常见的有:尚未收取定金,尚未办理房产证;夫妻双方中有一方不同意;“央产房”不能上市;签订房屋买卖合同时存在着欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。 

二手房主反悔借口主要有以下几种,其一是以所售房屋是夫妻共同财产,夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意,以此理由要求解除卖房合同收回房屋;其二是称所售房屋是央产权,政策规定不允许出售(法官介绍,实际上央产权二手房买卖已经解冻);其三是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效;再有以中介公司没有及时转交买房人的定金为由,要求认定合同无效。 

    二是该类案件以买房人起诉的多.该类案件中,如果是一房二卖的情况则以买房人作为原告提起诉讼的居多;如果是卖房人对已经成交的房产交易反悔,则以卖房人作为原告提起诉讼的居多。房屋过户手续已经办理完毕,物权已经发生转移。但是因房价的剧涨,卖房人觉得自己吃亏了,于是就以种种理由请求法院确认合同无效,因而作为原告诉至法院。 

     三是, 以卖房人败诉的多.根据“合同必须遵守”的法律原则,在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下,不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务,除非有实体法上的免责事由,如不可抗力等。卖房人一房二卖一般都很少有实体法上的免责依据,卖房人事后反悔也往往无正当理由,因而难逃败诉的风险。 

  一房二卖的情况下只能判房主赔偿损失在一房二卖的情况下,双方已经签订买卖合同,但并未办理产权过户手续,房屋的物权还没有转移,此时卖房人仍然有权处分房屋。法院在处理这类案件时,一般只能判令卖房人向买方人支付一定数额的违约金或者赔偿卖方人因此受到的经济损失。 

出现这一现象的根本原因是房价上涨快,卖房人售出房屋后感觉吃亏,从内心里反悔。其他原因还有:二手房交易手续复杂,造成双方签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差,易造成二手房主心态变化;房屋产权登记制度不合理,现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人,买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人,交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口,要求解除合同。其他原因还包括,中介公司操作不规范;房价上涨后,许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔,从而起诉要求收回住房。 

第二,如何预防签订无效的购房合同。
  (一)根据法律、法规、政策不允许转让房产的情况: 

1,以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的 

城市房地产管理法 第三十八条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
    (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
   2,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
   3,依法收回土地使用权的;
   4,共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
   5,未取得权属证书的; 
   6, 权属有争议的。
  7,已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。 

   8,军产、医院、学校产的公房以及与本单位办公场所在一个院子的。 

   9,集体土地上的房产(乡产、小产权)。 

  10.设计为独立成套的,不能分割转让。 

  11,已列入危房的。 

  12,使用性质改变的。 

   13,优先权人未放弃优先权的。 

   行政法规和政策规定这些情况不能转让,不予办理转移登记但其房屋买卖合同并不一定无效,比如未取得房产证的,权属有争议的。 

(二)现实中易造成购房合同无效的几种情况。 
  1,共有财产未经其他共有人同意的。典型的是夫妻共有房产。特殊情况下如何界定夫妻共同房产:(1),一方婚前签定的购房合同交的房款,婚后取得的房产证。(2),已离婚但离婚时未对夫妻共同的房产做处分。 

对此问题的法院解释: 

2 、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定? 

答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。 

案例1  丈夫卖房妻子"叫停" 买卖合同仍有效 

秦先生与妻子的婚姻关系存续期间,共同购买了中春路上的一套房屋,房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后,由于夫妻产生矛盾,妻子邢女士去了美国。今年6月13日,秦先生通过中介公司签订《房地产买卖合同》,将房屋内的设施、设备及装修共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。签约前后,吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元,尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》。 

正当吴先生享受着买房成真的喜悦时,却突然传来了一个震惊的消息:秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。原来,秦先生夫妇关系多时不好,秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。。 

吴先生听到这个消息,一怒将秦先生告上法庭,要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。 

法院认为,第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利,但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前,第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利,第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分,而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《房屋买卖合同》,双方签订的买卖合同应为有效。因此,秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立,不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求,不予支持。           鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效,故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求,于法有据,予以支持。根据秦先生出具的《同意书》,秦先生未能按此约定履行交房义务,应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请,符合约定,予以支持。根据实际,该违约金暂计至判决生效之日,若判决生效后秦先生未交付房屋,吴先生可另行主张。 

法院认为,第三人若认为秦先生的行为损害了其利益,可通过其他途径提出赔偿。
   评析:最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》第89条是这样规定:“共有人擅自处分其他共有人财产,应当认定为无效;但第三人是善意有偿取得,应当认定为有效;对于给其他共有人造成的损失,由擅自处分人承担。”
       2007年10月1日生效实施的《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人. 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
案例3:明知表哥要离婚,兄弟情深帮一把;
     家住丹东市元宝区的王力和妻子张红已分居4年,即办理离婚。两人在婚后曾购买住房一套,房子登记在王力名下。王力瞒着张红将房子以38万元的价格卖给了自己的表弟刘某(与该夫妻也是邻居)。两人签订房屋买卖合同以后,刘某将首批20万元房款交给了王力,另约定其余18万元等房产过户以后支付。在两人去房产局办理房产过户手续的时候,张红发现丈夫私自卖房的行为,并坚决反对,从而双方产生纠纷。
    于是张红向法院提起诉讼主张买卖无效,法院又追加刘某作为第三人参加诉讼。丹东市元宝区人民法院经审理,最终判决本案中被告王力私自与刘某签订的这份房屋买卖合同是无效合同,刘某应当将已收取的20万元返还给第三人刘某,刘某无权再要求办理房产过户手续。
     如何来界定“善意取得”应依据二个方面:
    一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意,交易双方如有近亲属和其他利害关系,区别情况提高或降低主观善意的标准。
    二是交易是否为有偿,如价格低廉,明显偏离等价原则,则违背常理。
  (2),共有人未放弃优先权的。这里的共有一般就是按份共有,可分开行使所有权,如共四间房一人二间而共同共有如夫妻共有则不会出现这种情况。出租房产未通知承租人,承租人未放弃优先权的。       

·   房改房属优惠价,单位有部分产权,出售时未经单位同意、单位未放弃优先权的 

共有人享有优先购买权,《民法通则》第七十八条规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。部分共有房产和单位享有部分产权的房改房就属这种情况。 

承租人享有优先购买权。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”《合同法》第230条也有相应规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就明确确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的,而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权只能属于特定人享有,具有一定的专属性,承租人不能将该权利转让给他人享有。当然,承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权,只有在特定法律事实出现,即出租人转让其承租房屋时,他才能实际行使其优先购买权。 

如果出卖人没有事先告知共有人出卖的信息,而直接将房地产出卖给他人,为此出卖人违反了告知义务,买卖房产无效。
  (3),央产房未经批准上市的。比较常见的易发生纠纷的情况,有的是卖房子时不知道要交大额的面积超标款,后来发现要交几万甚至十几万会认为出卖不合算就会反悔。或者是办手续拖的时间太长房价涨的太快,易以办不下来上市手续为由反悔。但如果是一方故意不办理批准上市手续的则要承担缔约过失责任。(结合正在办理的一个案件讲一下这个问题)
(4),非本地户口购买集体土地上的房产的。(小产权的房子) 

案例:城镇居民农村买房九年后买房合同被判无效 


近日,人民法院审结三农民起诉城镇居民房屋买卖合同纠纷案。被告董某是城镇居民,不符合购买农村房屋的条件,双方之间的房屋合同违反了国家有关规定,法院判决房屋买卖合同无效,董某返还购买的房屋及院落,三农民退还购房款,补偿董某的维修建造费用。 

1998年6月,被告董某为办企业,经某村原第十二生产队队长王某介绍,与该村农民姜甲、姜乙、郭某口头达成买卖房屋协议,董某给付房款后,姜甲、姜乙、郭某交付了房屋。董某对房屋进行了修善,作为办公、工人宿舍、食堂所用。双方没有就买卖房屋办理过户手续。现姜甲、姜乙、郭某以董某是北京城区的居民户口,不符合购买农村集体房屋的条件为由诉至法院,要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效,董某限期腾退房屋。董某认为购买姜甲、姜乙、郭某的房屋,是双方真实意思的表示,并经村委会同意,买卖合同应有效;已对房屋及院落进行了维修、扩建,投入了大量费用,不同意姜甲、姜乙、郭某的诉讼请求;并反诉要求姜甲、姜乙、郭某分别赔偿房屋增值及装修费用46407.1元、65 000元、53 669.32元。审理过程中,法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对双方买卖的房屋院落添置、修建附属物及新建房屋重置成新进行了作价。 

法院审理认为:原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地,被告系城镇居民,其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定,在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖,双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定,属无效合同。故法院做出上述判决。  

国土地法第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 

 民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 

(5),无民事行为能力人,限制民事行为能力人、精神有障碍的人不能单独签订购房合同。接受赠与除外。 

(6),公司或法定代表人越权签订合同。二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会或股东会审议同意的书面文件。国有公司应经国资部门同意。一般公司章程中均会规定,转让公司重大资产需经股东大会做出决议。
     (7)法院查封的房产。 

另外需注意的几种情况: 

1,已抵押的房产出售的问题,新的物权法对这个问题做了新的比较宽松的规定,第一百九十一条规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 也就是抵押的房产出售未经抵押权人同意并不导致无效。
    2,使用权房问题。使用人实际上是承租人,转让此房产必需要经产权人同意,否则私自转让是无效的。另外一种形式是,此使用权转为个人产权的房产就可自由买卖。 

3,军产房问题。
军产房,是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。这类房产土地是划拔的军事用地,个人只是拥有房产的使用权。房产证由军区提供的,不能抵押或贷款,因土地是部队的,地方政府亦无权干涉,转名只需所属的军区办事处或管理处改名即可,此类房产在新开盘的时候才可以做短期的贷款按揭,二手交易做按揭就比较困难!
  依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定:利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)第四条规定:出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。 

军产房的买卖和继承。因军产房个人没有产权,只有使用权,持有的是使用权证,不能继承和买卖。海淀区有特殊情况,在建委发了房产证的。 

第三,购房合同签订和履行中容易发生纠纷的情况及如何预防。
         (按市建委提供的存量房屋买卖合同的顺序) 

存量房屋买卖合同 

                                                                                              1,一般签合同时对共有人的情况重视不够,卖房人是夫妻的要写爱人的名字。委托人代卖的一定要写委托书,或有公证的委托书。西城法院处理一起,假的妻子的委托书,造成买卖无效的案子。 

2,买受人是共同买的应写二人的名字,共有人关系不受限制,可以是夫妻也可是朋友或父子或母子关系,不要只写一人的名字,只写一人名字过户时有障碍,有时也会引起另外的法律关系。如情侣领结婚证前一天买房子,准备只写一个人的名字,他们认为此房子是共同的,但性质上并不是这样。 

3,注意无民事行为能力人或限制民事行为能力人的情况(关于合同无效部分已讲) 

4,未成人购房的问题。应有其监护人签名,还要有监护人资格公证,未成人的父母是其法定的监护人。注意的是:1这样的房产不能贷款,未成年人没收入,父母贷款银行不接受,房产证上要加上其父母的名字。2父母和未成年子女共有的房产不能做抵押,上海的房管局有个解释,因为如果抵押此房产不能还贷情况下,拍卖此房产会损害未成年人的利益。3,登记为未成年人的房产不容易出卖。很多情况是父母出资购买的房产,产权登记为未成年人的姓名,按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定,一旦产权证办在未成年人名下,该未成年人即为该房产的当然所有者,父母虽然出资但不是房产的所有人。未成年人的父母先往往为了经营资本需要贷款,便动用未成年人的房屋进行抵押,有的父母因各种原因而负债累累需要偿债,有的因房价上涨想变卖房产获得利润等。 

父母作为未成年子女的法定监护人可以代子女购买房产不需子女单独授权,手续也比较简单,但无权随意处分未成年子女的房产,前提必须是为了未成年人的利益,否则,按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失”这一规定,擅自处分了未成年人的房产,那就应当由该法定监护人承担民事责任。
   如何理解“为未成年人的利益”这一规定,《民法通则》第18条只粗略地规定了:“……除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”,我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释,但通常可以理解为:只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用,等。除上述情况之外,父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。 

第二条 房屋权属情况 

(一)该房屋所有权证证号为:________________________,共有权证证号为:_______________________,填发单位为:________________________。 

房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。 

            (二)土地使用状况 

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【  】方式获得。土地使用权证号为:________________________,填发单位为:_________________________。 

(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形。 

1、商品房; 

2、已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房,《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号:________________________ ); 

3、向社会公开销售的经济适用住房; 

4、按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋); 

5、其他房屋。 

(四)该房屋的抵押情况为:___________。 

1、该房屋未设定抵押; 

2、该房屋已经设定抵押,抵押权人为:_____________________________,抵押登记日期为:_________年______月______日,他项权利证证号为:___________________。 

该房屋已经设定抵押的,出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。 

(四)该房屋的抵押情况为:___________。 

1、该房屋未设定抵押; 

2、该房屋已经设定抵押,抵押权人为:_____________________________,抵押登记日期为:_________年______月______日,他项权利证证号为:___________________。 

该房屋已经设定抵押的,出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。 

(五)该房屋的租赁情况为:___________。 

1、出卖人未将该房屋出租。 

2、出卖人已将该房屋出租,【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先 

1,权属情况一栏。抵押的应约定何时解押。央产房的要先经批准再签合同。不要等符合同后再补办。如有的人一看要补交的钱太多或房价上涨不想卖就以办不了批准手续为理由。 

2,有承租人的确实落实是否已告诉承租人,其已放弃优先权,并且已与承租人协商好何时终止合同,否则买卖不破承租,买房人买房后承租人仍有权租。 

   第四条  成交价格、付款方式及资金划转方式  

(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币___________元(小写),________________________________元整(大写)。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币___________元(小写),________________________________元整(大写,不高于成交价格的20%)。 

购买二手房面积发生误差怎么解决? 

     有的二手房购房者,办理了房产过户手续入住后才发现房屋的实际面积与房产证上的面积有误差,由此引起了纠纷。对此类问题应当如何解决?法律对购买商品房面积发生误差如何处理有规定,对二手房面积发生误差没有明确的规定。 

  二手房面积误差的处理首先要依据一个习惯,就是一般的购买商品房是按面积计价的,而二手房一般是按套计价的。《北京市存量房屋买卖合同》第四条,成交价格部分只是约定了一个房价的总价,并没有单价的表示,由此来看房价是以套定价的,不是以每平米出售。根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况也都非常清楚。因此,买房人不能要求卖房人退还面积差价款。除非购房合同中约定:该房屋按每平米单价计算,或是房屋面积以房产证为准,发生误差据实结算等内容。 

四条(三)关于贷款的约定 

买受人向【_____________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意按照第______种方式解决: 

(1)买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人; 

(2)买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担; 

(3)本合同终止,买受人支付的定金和房价款应如数返还,双方互不承担违约责任,在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。 

1,        对银行贷款应有充分的准备和预见不能办理的情况下,如何解决协商不成的话可能合同就无法履行。应约定的清楚。例:朋友用其的信用卡欠款,不能申请贷款。房款情况, 

2,        应在办理完房证后付款,这样风险小。(举例:搜房网里的案例) 

第六条  房屋的交付 

出卖人应当在_________年______月______日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时,应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续: 

1、         出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体 

情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接该附件一中所列物品; 

2、         买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字; 

3、移交该房屋房门钥匙; 

第十条  权属转移登记 

(一)当事人双方同意,自本合同签订之日起________日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 

(二)买受人未能在房屋交付之日起________日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理。 

1、如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起________日内退还买受人全部已付款,并按照____________利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。 

(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。 

1,        过户和交付房产的时间应约定具体的时间。否则,没约定具体的过户的时间,发生纠纷不容易追究一方的责任。 

2,附属设施应写清楚,出现过口头约定后来发生纠纷不给了的情况。 

第七条  违约责任 

(一)逾期交房责任 

除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列第______种方式处理。 

1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。 

(1)逾期在______日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金,并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金,合同继续履行; 

(2)逾期超过______日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。 

违约责任不可写的过高,过高也是没用的。根据合同法第一百一十四条的规定: 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 

第九条  税、费相关规定 

本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。 

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】【买受人】缴纳。 

1,税费的负担,一般已约定由买方承担,但没约定的新的应由规定的一方承担,如房改房的土地出让金,没发现的营业税。 

2,户口的问题。许多人为了子女能上重点学校,专门购买附近的二手房,以解决户口问题。在二手房买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口的,后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的比较多,很多人为此起诉到法院,但法院不受理此类案。因为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围,所以法院不受理此类案件。 

所以, 对户口的问题当事人要特别注意。 

第十二条  争议解决方式 

    本合同项下发生的争议,由双方协商解决;协商不成的,按照下列第______种方式解决。 

(一)依法向房屋所在地人民法院起诉; 

(二)提交________________________仲裁委员会仲裁。 

争议的解决,一般是只交法院少到仲裁的,仲裁比较陌生,仲裁机构有北京市仲裁委和国际商事仲裁委。一旦选择仲裁就不能要求诉讼。     
  商事合同当事人解决其争议的方式多种多样,但是,只有诉讼判决和仲裁裁决才对当事人具有约束力并可强制执行。仲裁裁决不同于法院判决,仲裁裁决不能上诉,一经作出即为终局,对当事人具有约束力。仲裁裁决虽然可能在裁决作出地被法院裁定撤销或在执行地被法院裁定不予承认和执行,但是,法院裁定撤销或不予承认和执行的理由是非常有限的,在涉外仲裁中通常仅限于程序问题。特点:
     1,当事人意思自治
在仲裁中,当事人享有选定仲裁员、选择仲裁地、仲裁语言以及适用法律的自由。当事人还可以就开庭审理、证据的提交和意见的陈述等事项达成协议,设计符合自己特殊需要的仲裁程序。在当事人没有协议的情况下,则由仲裁庭自由决定。因此,与法院严格的诉讼程序和时间相比,仲裁程序更为灵活。
     2, 仲裁案件不公开审理,从而可以有效地保护当事人的商业秘密和商业信誉。
   3,仲裁具有保密性
      4,收费高,100万的标的案子,仲裁约18000,诉讼约13800元。5万元,仲裁收2500元,诉讼约是1000元. 

签订的地点有一定的意义,合同纠纷可在合同签订地履行地法院起诉,合同的签订地有一定的关系. 

第十三条  本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。 

补充协议,是后补充的,与合同不一致的应以补充协议为准
  另外,在房屋买卖中一些容易发生纠纷的问题: 

1, 房屋质量问题引发纠纷如何解决。 

法院的解释:
“ 二手房 ” 买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷,出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任? (法院的解释) 

  答:买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。 

2, 出卖人不愿继续履行合同不同意出卖房产怎么办? 

法院的解释: 

合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理? 

  答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。 

对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。 

最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 

3,出卖人不履行过户义务怎么办? 

法院的解释: 

买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对耍导新蚴芊郊扔兄髡湃啡ǖ模灿幸蟪雎羧寺男胁üб逦竦模绾未恚?span> 

答:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
   4,如何预防合同约定不明造成购房合同不能履行。 

甲乙双方签订了购房合同,合同中对如何支付房款没有约定,过户时甲要求已在过户前支付房款,乙要求在办理完过户再支付房款,双方对此协商不一致,僵持不下,造成合同不能履行。出现这种情况的原因就是双方对合同约定不明造成的。 

合同法第六十一条规定了合同约定不明的处理原则:合同生效后,当事人对质量,价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯,处理起来就比较困难,对这种情况的处理原则是:约定不明或没有约定引起的纠纷宜认定为是当事人双方的责任。合同条款非常重要,交易主体一定要尽可能地签订内容详尽的书面合同。对于合同约定不明双方都有责任。归结于哪一方当事人责任都是不合理的。 

合同约定不明导致的合同解除权的行使问题。合同约定不明造成合同不能履行的,双方都有责任,不符合合同法第九十四条规定的单方有权解除合同的条件,所以单方都无权解除合同,双方都要承担解除合同的责任。文章引用自: 

举例:1,买受人不联系也不买.2,对何时银行放款协商不一致.
5,避税的问题,及存在的风险。 

避税是利用税务筹划合法的减少交税,偷税则是非法的,应受惩罚。房产交易中延期过户、通过房地产公司改底单,并不法律并不禁止,均可厚非。而假赠与真买卖,做两份阴阳合同少交税,则属非法的,一旦发现应受惩罚。 

  一,把交易价格“做低”,做两份阴阳合同。
  高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都能从中占点小便宜,卖方少交营业税和个人所得税等,买方少交契税,但面临的问题是:1,是由于合同上写的买入价低,买方再次出卖时,卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴个人所得税。 2,遇到拆迁时估价会参照过户时的合同价,评估价值会低。3,如果避税太多的话达到触犯刑法的程度可能有追究刑事责任的危险,涉及犯罪,根据《刑法》第201条第一款规定,纳税人不缴或者少缴应纳税款占应纳税额的百分之十以上,且偷税额在一万元以上的犯偷税罪。根据《刑法》第二百零一条第一款规定,偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%,并且偷税数额在1万元以上不满10万元的,或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处3年以下有期徒刑或者拒役,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金;4,有的买房人会借此机会弄假成真按避税的这个合同上的低价款付购房款。 

 二,以租待售。
    目前以租待售是两年期内售房者普遍采用的避税方式,虽然能充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失,反之亦然。
  三 ,先公证过了五年再过户。
    只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,我国的不动产实行登记制度,也就是房产登记在谁的名下谁就是法律上认可的所有人,除此之外没有其他的办法,公证只能证明房屋买卖有效,不能证明买方就是房产的所有人,不能保障买方享有所有人的权利。在没过户的五年内,一旦卖房人将房屋抵押或者转售,或到时不同意过户,买方人的利益将无法保证。
  四,找开发公司改底单。
    改底单,就是开发公司解除和原购房人的购房合同,和买房人重新签了一个新的购房合同。如果此房没有在建委办理预售登记备案,可以通过这种方式办理。如果已经在建委办理了预售登记备案,就不能再通过改底单的方法办理。根据七部委关于期房限转的规定,禁止期房转让,办理房产证的名字必须和预售登记的名字一致,也就是新的买房人不能用他的名字办理产权证。如果这样办理,原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
  五,真买卖假赠与。
  有人以赠与的方式办理过户逃避营业税和个人所得税等税费。这种方式存在的问题是:一,赠与这种方式是以合法形式掩盖非法目的,是无效的。二,以这种方式避税严重的话可能会涉嫌偷税犯罪。三,以赠与方式交易的,赠与人不承担质量上的责任。四,非直系亲属外的赠与再出卖时计算营业税的时间是以受赠后办理的房产证的时间为准的。而直系亲属间的赠与其再出卖时计算营业税的时间是以受赠前房产证上的时间为准的。 

六.延期交易过户
  这一招是目前最常见的避税操作方式,往往幻化为不同的操作方式,但万变不离的根本是先实现房屋的交接,待涉税期满恢复“自由身”后再交易过户。
  买卖双方主要在以下几方面容易产生纠纷:1.因房价升降导致撕毁合同:房价飙升,上家可能不卖或一房多卖;房价回落,下家可能不买。违约成本如果低于可得利益,诚信缺失的上、下家极有可能撕毁合同,致使合同目的落空。
  2.合同履行不能:(1)不可抗力如地震等造成房屋毁损灭失,合同客观履行不能。因尚未办理过户手续,上家须承担房屋毁损灭失的风险。(2)间隔长,变故多:如上、下家任何一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况,又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续,则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行,纠纷在所难免。
  3.政策变化风险:(1)国家税收政策的变化:当前有关征收个人所得税、土地增值税等的传言此起彼伏,虽然迄今为止尚未听到官方确切消息,但通过税收手段调控房市已经在“国六条”中体现。这些税种一旦开征,而原来的买卖合同中又没有对此明确约定承担主体,上、下家若补充协议不成,纠纷随之而来。(2)银行贷款政策变化:由于没有交易过户,银行就不能办理针对该套房屋的抵押登记,如果下家又不能提供有效担保,其贷款便迟迟不能办出,此时下家面临违约的风险(即不能按时将银行贷款支付上家),上家面临拿不到全款的风险。另外,此间贷款利率的浮动,下家也会受到相应的影响。
  4.其他风险:如房屋在此期间被列入动迁范围,下家虽早已入住使用,但因为没有办理过户手续,无法获得相应动迁补偿款项;下家再心急火燎也无济于事,如及早过户,下家的这种损失就可以有效避免。 

案例:房屋买卖双方为规避税费签订假契约被罚款 


浙江省德清县人民法院日前在审理当地一起房屋买卖合同纠纷中发现,原、被告双方为了规避税费,签订了一份假的房屋买卖契约。为此,法院依法对二人作出了罚款的民事制裁。 

去年年底,家住德清县乾元镇的董某购买了汤某所有的一套房产,但没想到签约、付款、交付房产后,汤某却迟迟不愿协助董某办理过户手续。无奈之下,董某将汤某告上了法庭。 

这个案件的案情并不复杂,法院查明事实后也依法作出了判决,支持董某的诉讼请求。但同时,法院又对原、被告双方作出了各罚款人民币500元的民事制裁。 

原来,董某和汤某原本签订的买卖合同约定,房产价格为人民币9.18万元。但是几天后,两人为少缴过户税费,又签订了一份虚假的合同,转让价格变成了人民币7万元。 

通过对房屋买卖合同纠纷案的审理,法院认定原、被告双方的行为属于恶意串通,违反法律、行政法规的规定,因此对双方进行了罚款。 

6、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?(法院解释) 

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予认定,仍应以前合同约定的成交价履行。 

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理 

   7,装修怎么赔钱。按发票或评估的价值。 

   第四,中介公司易涉及的纠纷。 

1,提供房产信息有暇疵引发的纠纷。 

案例1:房客充房东卖房骗50万 中介公司被判赔15万 


“签合同时,我就要求对方提供产权证原件,可房产中介公司却说,已经看过原件了,没有问题。”现在,张小姐为她当时没有坚持己见后悔不已。原来,售房人是房客,却冒充房东将房子挂牌出售,张小姐因而受骗,房产中介也必须为“不专业”埋单。昨天(14日),记者从浦东新区法院获悉,法院判决由房产中介公司赔偿张小姐经济损失15万元。 拿走50万后“蒸发” 

去年9月20日,张小姐获悉友情路有一套二室一厅房产出售。在中介公司工作人员的陪同下,张小姐实地看房,对房子相当满意,当即支付了定金1000元。一个星期后,张小姐在中介公司和卖房人周先生见面,同时签订了《上海市房地产买卖合同》,当日张小姐又支付了4.9万元。双方约定,该房总房价为95万,由张小姐先行支付45万现金给周先生作为首期房款,周先生用该款偿还银行贷款,办理抵押注销手续。其余款项则通过银行贷款方式支付周先生。 

去年10月19日,中介工作人员陪同张小姐、周先生到农业银行办理还贷手续,张小姐取出了45万元现金交给了周先生。由于张小姐临时有事,先行离开了,于是由中介公司工作人员陪同周先生继续办理还贷手续。途中,周先生忽然提出肚子饿了想吃饭,于是他留下产权证给中介公司工作人员后,便再也没回来。久等不到的中介工作人员感到不妙,立刻到闵行区房地产交易中心查询,被告知这名周先生提供的产权证是假的,被当场予以没收。 三证全假 

“去年8月,这个自称‘周先生’的客户到我们公司挂牌出售房屋,我们要求他出示了身份证、房产证、户口簿,并进行了复印。”中介公司人员说,去年9月26日,中介公司到房产交易中心进行产权调查,证实房屋产权人的确写的就是周先生的名字。直到“周先生”携款逃跑之后,才知道他的产权证、身份证、户口簿都是伪造的。但是,产证上的宗地图(地基图)缺少了条形码、宗地图、街道等字样,专业的中介公司却没有发现这一疏漏。法院发现,友情路的这套房屋产权人的确是周先生。但是在2006年8月22日,这套房屋就被自称是王海的人承租。2天后,王海自称“周先生”并携带房屋的假产证、周先生的假身份证和户口簿到中介公司处挂牌出售该房。中介“不专业” 

法院认为,中介公司如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害他人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据双方提供的证据,中介公司在双方签约之前已将“周先生”提供的产权证、身份证、户口簿进行了审查,因此,中介公司并不存在故意隐瞒假产证或故意提供虚假情况的事实。张小姐50万元的经济损失,是由于第三人实施诈骗的犯罪行为直接引起,依法应由犯罪行为实施人来承担相应的赔偿责任。但法院同时认为,作定金发生纠纷的情况,为专业的房产中介机构,履行居间义务不当,已构成违约。 

2中介收定金及作为委托代理人的身份存在的风险。 

   收定金应是房产出卖人,而有的公司以自己的名义收定金,增加自己的责任,处理不好自己要承担双倍返还定金的责任。

   经纪公司将自己定位为居间一方较合适,代理人的位置不好处理关系,责任也会大,而又是代理人又是居间人的位置更不恰当。 

3, 一方违约合同不能履行应由谁承担中介费。如果签订了合同但无效,居间不成不能收中介费。如果一方违约造成合同不能履行,应有违约一方承担中介费是合理合法的。许多公司的居间合同上都有相应的条款。 

4,看房确认单上写的违约金有否有效。如约定过高的违约金或约定承担中介费则不会得到法院的支持。 

第五,几种疑难房产纠纷的解决及预防。
   1,未取得房产证的房产买卖是否有效,及如何操做更有保障。 

城市房地产管理法第二节 房地产转让 第三十六条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
    第三十七条 下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;
     “ 期房限转 ” 政策出台后,一方尚未取得房屋所有权证,即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定?(法院解释) 

答:高院在今年 6 月 16 日《民事法律适用问答》( 2005 年第 1 期)对此作了阐述,明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于 “ 期房限转 ” 的地方性规定,其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险,但并不影响转让合同的效力。
   “期房限转”政策出台后,一方购买了期房在尚未取得房屋所有权证之前,又与他人订立房产转让合同。应当认定该转让合同是有效的。
  理由是,房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但他购买了期房,享有买卖合同上的债权,期房的买卖就是转让的这个债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让期房并不违反法律禁止性规定。 

“期房限转”的地方性规定,其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的期房再转让的,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法办理过户,无法实际取得房屋产权的风险,但并不影响转让合同的效力。 

 如何操作卖方在开发商处购买了房子在没取得房产证前有的在还没有交房前,就想卖房子,比起有房产证的房子出卖有很大的区别,具体的操作方法有两种: 

一种方法是,由原购房者与开发商终止购房合同,到房管部门注销预售合同备案登记,并且原购房者还需到银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记。在上述手续办清后,新的购房者可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同登记备案。
  第二种方法是,由卖方与购房者先签订合同转让原购房合同中的债权,待卖方办下来房产证后再转让过户。房地产管理法规定没有取得产权证的房产不能买卖,但这时卖方没有取得产权证,转让的不是物权,而是对原出卖人的债权。法律不限制债权转让,因此卖方与购房者签的合同是有效的。 

第三,买方只交定金,签意向书,约定办下来房产证后再签合同。文章引用自: 

案例: 

最近,律师代理一起二手房买卖合同纠纷案件一审胜诉,据悉,此案件可能系北京市第一起虽无产权证但仍被法院认定房屋买卖合同有效的案件。
  买方付先生和卖方蒋先生于2007年2月3日签订一份二手房买卖合同,后双方又签订补充协议,约定如卖方蒋先生不能交付房屋,则自2007年4月1日起至交付房屋之日每天支付220元的滞纳金。在履行房屋买卖合同过程中,蒋先生以房屋没有取得产权证为由悔约不再卖房,本站律师韩效亮接受付先生委托,起诉至朝阳区人民法院,要求卖方蒋先生履行房屋买卖合同。朝阳区人民法院经开庭审理认为,蒋先生向北京市崇文区建设开发公司购买了诉争房屋后,该开发公司向蒋先生交付了房屋,蒋先生享有该房屋的所有权,可对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。蒋先生将该房屋出售给付先生,系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,该合同合法有效。双方均应当严格履行合同内容,卖方蒋先生应当按照合同约定向买方付先生交付房屋。朝阳区人民法院最终判决,卖方蒋先生向买方付先生交付房屋,并以220元/天的标准支付延期入住滞纳金,自2007年4月1日起计算至实际给付之日止。
   此案的判决结果依法维护了买方的利益,相信对于近期因房价上涨或其他原因而导致卖方悔约的行为也是一个警示。文章引用自: 

2,借名买房是否有效。
   各地政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题,推出了安居房、康居房,特别是经济适用房,并规定了申购者须具备的条件。这些房子均具有房价低的特点,有些人具备这些条件,不打算买房,而有些人不具备这些条件,但却希望能够买到这种低价位的房子,于是,有人就想借他人名义买房。借名购房,存在两个主要的问题,第一,合同的效力问题,第二,房屋买卖的风险问题。 

第一,关于借名买房合同的效力问题。借名买房,指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人,也有的是亲戚朋友关系则不另付酬金。 

借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,其理由主要应从政府推出安居房和限价房、经济适用房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。                

   这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为,根据我国《民法通则》  第五十八条的规定,以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效,无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力; 

第二,这类合同也存在着巨大的风险。 

第一类可以称为主观上的风险,即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行,这类风险,尤其是在合同本身有缺陷,且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重,由于这类合同的双方,往往具有亲朋关系,不重视书面材料,但在现实中,不但朋友,即使同胞兄弟反目也不鲜见,一旦涉讼,实际买房人难以证明自己才是实际付款人,在这样的情况下,如果法院认定合同无效,实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。 

第二类风险可以称为客观上的风险,即不是合同双方当事人的原因,导致合同不能履行,由于名义买房人领取房产证后,在一定的期限内不能办理过户手续,在该段时间内,如果名义买房人对他人有债务不能清偿,则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖,在这种情况下,已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款,而不能要求继续履行合同。因此,一般情况下不宜借他人名义买  

案例:私下转让购买经济适用房房号协议被判无效 


人民法院日前审理一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件,法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效,判决转让者王某返还原告李某购房名额转让金8万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金2.3万元。 

 据了解,2006年9月25日,原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份,约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给李某,李某一次性向王某支付人民币8万元整。此后,李某又向联系人被告邢某支付了转让金2.3万元。邢某向李某出具了收据一张。李某在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查,后李某拿着转让的房号去购买房子时遭拒。原告李某起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效,王某、邢某返还原告房号转让金。 

法院认为,经济适用住房的用地实行行政划拨的方式,享受政府的扶持政策,以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请审批制度。在我国,经济适用住房的购买有严格的条件限制,购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。此案中,王某将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人的购买权。因此,原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》法院认定为无效。 

3,购买的房产属凶宅能否退房?
   凶宅买卖引发诉讼 卖主隐瞒付出赔偿 


15.5万元正常价买的房子阳台上吊死过人,买主以售房时故意隐瞒情况、给他的身心造成很大伤害为由,将卖主告上法庭。近日,大庆市让胡路区法院审结了这起全省首例“凶宅”案,判卖主返还买主购房款4.2万元。然而,人们关注的并不是案件本身,而是在买房过程经常发生的“凶宅”现象及引发的各种问题。 

2004年10月8日,家住大庆市让胡路区的市民张萍以前住的房屋比较小,她想在本区内购买一套比较大一点的住房,于是她委托大庆市某房产经纪公司,让其代为购房,并在同日交纳了3100元的委托代理费。当日下午,这家公司为张萍联系到了位于大庆市让胡路区某小区的一处使用面积58平方米的房源,价钱和楼层都比较合理。张萍说,买二手房,她最担心的就怕房子里面死过人,尤其是非正常死亡的,所以,她就向房产经纪公司咨询,那位工作人员向他保证绝对没有这样的事情。

在她多次找房产经纪公司和高重协调退房未果的情况下,她以售房时故意隐瞒真实情况,属欺诈行为,并且给她的身心带来了很大伤害为由,一纸诉状将高重和房产经纪公司告上法庭。要求撤销房屋合同,高重无条件退房,并赔偿经济损失4178元。 

2000年年末,让胡路区法院公开审理了这起全省首例“凶宅”案。 

在庭审前,张萍变更了诉讼请求,要求退还部分房款。为什么要变更诉讼请求呢?据审理此案的孙静然法官介绍,虽然按照传统观念,张萍的权益应该维护,但不能因为传统观念而使合同变得无效,只能从精神上予以一定的补偿。 

在法庭上,经法官询问,高重认同了在他购房前该房内发生吊死人的事实,他说是用他家原来的价值11万的房子换的,当时谁也没找谁钱。他辩称:张萍认为他隐瞒重大事实的说法不属实,因为张萍在买房时没有过问该房发生发生过什么事情,且张萍的说法是迷信,没有法律依据。他与房产经纪公司只是通过房屋买卖才认识的,不存在共同诈骗的情形,张萍称房屋内层有人非正常死亡应在买卖合同的补充条款体现,但张萍在签订合同中并未将该情形体现在合同中。 

房产经纪公司的代理人则认为,公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务,至于该房内曾有人死亡属个人隐私,与公司无关,不影响房产转让。 

让胡路区法院一审做出判决,原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的体现,合法有效,高重在售房时过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实,依据价值规律,该房虽然在实物形态上没有受损,但依据人们的现实观念,房屋会因购买者讳避而贬值,因此高重主观有过错构成侵权,并且返还房款42000元,房产经纪公司不承担责任。一审判决后,双方均没提出上诉。 

然而,也有专家对此发表了不同的看法,29日,认为,民间俗信在长期的历史沉淀中,有的依旧带着相当浓重的神秘和迷信色彩,在生活中“合理”地延续下来,而且,俗民们从来也并不把它们当作封建迷信加以排斥。但是透过它的本质来讲,依旧是封建迷信,在现实生活中,每间房子都不可能避免发生生老病死的现象,如果照此定论,每间房子都应该算“凶宅”。而且,对于房地产商来说,如果在施工过程中不制定严格的安全保护措施、不规范施工,即使在事前无论怎么祭拜、怎么采取趋凶手段,还是会发生建筑事故的。 

天津首例“凶宅”索赔案 房主诉请被驳回 

发布时间:2004-11-26 16:52:33 

某公司租了一所单元房作为员工宿舍,其间一位女员工被失恋男友杀死在该“宿舍”,由此引发了一起罕见的民事案,房主将租她房子的公司告上法庭,以房内发生命案后房子贬值为由索赔。据称,这是天津市首例因此提起的民事案件,就连一审和二审的意见也明显相左。前不久,市二中院终审判定,认为房主索赔的证据不足,驳回了房主的索赔请求。 

据了解,房主是一位退休女士,2003年9月通过中介公司以每月1800元的价格将闲置单元房出租给本市一家公司。合同履行期间,同年11月15日,被告公司的一名女职工被其失恋男友杀死在这所房子里。 

事发后,房主感到损失很大,一纸诉状将该公司告上法庭,索赔35万余元,另索赔精神损失费1万元。同时声明,被告赔偿全部损失后,她可以将该房屋所有权过户给被告。被告公司也感到很冤枉,认为发生命案纯属意外,公司没有过错,所以不同意赔偿。 

一审:按公平原则判赔一审东丽区法院认为,被告公司没有过错也没有过失,不应承担赔偿责任,但考虑到原告房屋的价格确实因此而降低,按照公平原则,被告应适当给予补偿。于是该院判决,原被告的租赁合同继续履行,被告补偿原告经济损失43200元。宣判后,被告不服上诉。二审:证据不足为由改判市二中院经审理后认为,双方在租赁合同中对居住人员及使用方式上没有做出特别约定,因此承租人将房屋用于单位职工宿舍并无不当。现在,诉争房屋仍在出租期内,房主的损失尚未发生,所以其主张赔偿的依据不足。该院认为,原审判决由承租公司给房主补偿欠妥,于是改判驳回了房主的诉讼请求。

4,一房二卖如何处理? 

在处理这类问题时,以前有很多人对此存在认识上的误区:一种是,二次买卖中,已登记的卖房行为有效,未登记的卖房行为无效。最高法院《司法文件选》1990年第十期所载最高法院给黑龙江省高级法院的批复意见中就有,未办理登记,民事法律行为未成立,一方可反悔,这样的意见。第二种是,二次买卖中,签订在先的卖房合同有效,签订在后的卖房合同无效。通过近几年法律界的探讨,普遍认为这两种认识是不正确的。因为: 

1,未登记的房屋买卖,并不影响合同的效力。 

房屋买卖合同不属必须经国家机关批准,备案才有效的合同,房产登记只是对房屋确权的程序,只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。 

2,未登记的房屋买卖,前后两个合同都是有效的。一房二卖案件中的第一个买方,由于尚未取得房屋的所有权,仅享有债权,债权不能对抗第三人,不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人,他仍有权第二次出卖。因此,“一房二卖”的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人,明知此房已出卖,他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。 

一,发生了“一房二卖”,应如何处理: 

(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。 

(二)两份合同均未办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,我们应当遵从合同的实际履行原则,维护已完成的交易。 

(三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理,物权公示原理,和物权优先于债权原理。中能确认已办理过户登记合同的效力。 

(四)在第一个买房人已办过户后又卖第二人,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。 

二,买房人的利益如何保护: 

(一)出卖人是房地产开发企业的,对其违约的处理和法律适用。 

出卖人是房地产开发企业的,其“一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 

(二)卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。 

这类卖房者是指,因自己生活需要或者经营所需,将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。这类卖房者若违约,不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因为该解释是特指房地产开发企业;也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》,因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执,而这类卖房者是不能算为经营者的。这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息,和赔偿损失。

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