业务领域
    在线留言
    联系方式
上海东方大律师在线咨询网

办公地址: 上海市徐汇区漕溪北路88号圣爱大厦2305室(徐家汇 1、4、9、10、11号5条地铁直达)

轨道交通:
1号、9号、11号地铁徐家汇站8号出口直行30米
4号地铁上海体育馆站4号出口沿漕溪北路直行400米
10号地铁交通大学站3号出口沿华山路南行600米

公交线路: 320、855、958、 43、44、 93、 171、 205、 303、 548、572、572区间、 712、732、 816、820、824、830、836、 920、926、931、946、957、 隧道夜宵一线、徐闵线 72路 大桥六线、大桥六线区间 26路 长岛至徐家汇地铁专线
联系电话:15901805385

www.fengmengshilawyer.com
邮箱:528907562@qq.com

 
       文章内容
首页>>鎴夸骇鍚堝悓>>
【原创】上海法院判例:房屋租赁合同期满,承租人强行占用,如何处理?
双击自动滚屏
发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2016-08-12 阅读:1484
 
【原创】 房屋租赁合同期满,承租人强行占用,如何处理?
 
  【裁判要旨】
 
   《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”
   上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第10条规定:“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的,一般应予支持。” 
 
   【案情】
 
20123月,原、被告签署《租赁合同》,约定原告将上海市浦东新区##XXX号房屋底层房屋出租被告,租赁期从签约时至2014125日。租赁合同签订后,被告在房屋内经营兰州牛肉拉面馆。2014125日双方的租赁期届满,原告提出房屋收回,但被告认为,自己系从他人处转租的该房屋,被告向前承租人支付了较高金额的转让费。目前,被告才经营两年多,生意还在亏损,被告支付的转让费没有赚回来,现在终止双方的租赁合同,被告亏损很大,由此被告不同意返还租赁房屋,要求继续续租。并提出如果原告愿意继续出租给被告的话,愿意支付房屋使用费。双方协商未果,原告诉到浦东新区,请求:1、迁出争议出租房屋;2、被告支付至实际迁出日止的房屋使用费,
 
   【浦东新区人民法院判决】
 
法院认为:原、被告签署的租赁合同,内容系双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应为合法有效。原告在租赁期届满后,明确向被告表示不再与其续租,双方之间的租赁关系由此终止。承租人在未与出租人协商一致的情况下,承租人应当返还租赁物,现鉴于出租人无意再将房屋出租给被告,且被告也无证据证明目前在同等租赁条件下,原告有将房屋出租他人的意思表示,被告要求续租房屋,不同意返还房屋,于法无据,本院难以支持。鉴于租赁期届满后,被告实际占有房屋使用,故原告参照原先租赁合同中的租金标准至实际迁出日止的房屋使用费,遂做出(2015)浦民一()初字第5#9#号】民事判决,支持了原告的诉讼请求。
 
【冯梦实律师13916309023点评】
 
一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告应从涉案房屋迁出,将房屋返还给原告。本案原被告之间的房屋租赁合同已经期满,双方就续订合同无法达成协议,因此,承租人负有返还租赁物的法定义务。但司法实践中应注意:看双方是否存在合同到期后,出租方是否明确反对承租人继续租用房。如果出租方在合同到期后没有表示反对,应视为不定期租赁。
    二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“ 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。” 但房屋使用费的标准未明确进行规定,司法实践中标准不统一。
海市高级人民法院在(沪高法民一[2005]14号二00五年八月二十九日)关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)第十条规定:“租赁合同解除后(转租合同也将同时解除),次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为,出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的,应当支持。后在2010年3月22日修订为:根据《司法解释》第十八条规定房屋租赁合同解除后,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持,故将标题改为“租赁合同解除后,负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算?”参照《司法解释》第五条规定,将本条解答内容改为“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的,一般应予支持。”目前司法实践中上海法院大多参照此规定判决的。但随着市场房价的不断升高,往往受利益影响,存在承租人在房屋租赁合同期满后,强行占用房屋的纠纷增多。如果恢复2005年8月29日的解释,即规定房屋占用费标准适用租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金标准会更好些,这样不但符合立法原意,也更有利于保护守违约方利益,同时,给法官行使自由裁量权带来便利,有利于社会的和谐稳定。否则,会出现违约方获取不法利益的情况。建议立法机关以法律的形式明确加以规定。

上海东方大律师在线咨询网首席律师冯梦实(热线:13916309023)法学硕士,现就业于上海前10强百人大所,10年法官经历,20年司法经验;律师团队大多是退职公检法及政府部门退职人员,办案成功率高达98%以上。冯梦实律师是全国律师协会会员,上海律师协会会员,专业委员会委员,上海市12348”法律援助中心值班长。其成功案例多次为 《人民法院报》、《上海法治报》等重大新闻媒体所报导。

  冯律师专业于商品房、公房、售后公房、动迁房、农村集体房地产买卖、租赁等案件的研究及代理,对离婚案件房产分割具有丰富经验,多年来代理房产案件300余起,有大量的成功案例可供查询。

办公地

址: 上海市徐汇区漕溪北路88号圣爱大厦2305室 (徐家汇 教堂旁)

轨道交通:

1号、9号、11号地铁徐家汇站8号出口直行30米

4号地铁上海体育馆站4号出口沿漕溪北路直行400米  

10号地铁交通大学站3号出口沿华山路南行600米

更多原创文章,敬请关注冯梦实律师微信帐号“上海婚姻房产律师”,或扫描冯梦实律师的二微码,或加冯梦实律师个人微信13916309023


 
 

  • 上一篇文章: 没有了

  • 下一篇文章: 没有了
  •  
    打印本页    关闭窗口
    上海东方大律师在线咨询网版权所有:冯梦实律师 沪ICP备15000026号

    上海东方大律师在线咨询网 网址:www.fengmengshilawyer.com 冯梦实律师热线:15901805385 邮箱:528907562@qq.com

    办公地址: 上海市徐汇区漕溪北路88号圣爱大厦2305室(徐家汇 1、4、9、10、11号5条地铁直达)