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上海一中院判决:房屋租赁合同期满后房屋应符合使用后的状态
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发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2016-08-12 阅读:1012
 
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2010)沪一中民二()终字第3173
 
  上诉人(原审被告)尚胜公司。
  被上诉人(原审原告)合富公司。
  上诉人尚胜公司因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2010)徐民三()初字第1374号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010824日受理后,依法组成合议庭,于201098日公开开庭审理了本案。上诉人尚胜公司的委托代理人XXX、XX,被上诉人合富公司的委托代理人XX、朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  原审认定,200731日,合富公司向尚胜公司支付押金人民币(下同)349,343.25元。200736日,双方签订房屋租赁合同,约定尚胜公司将上海市徐汇区虹漕路461569楼房屋出租给合富公司作为办公使用;尚胜公司于200731日向合富公司交付该房屋,租期自200751日起至2014430日止,200731日起至2007430日止为装修期;月租金108,800元;房屋租赁保证金为349,343.25元;租赁关系终止时,尚胜公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由合富公司承担的费用外,剩余部分无息归还合富公司;合富公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态,返还时应经尚胜公司验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。合同补充条款还约定,如一方需提前解除本协议,应当提前6个月书面通知对方,在此情况下,双方均无违约行为,尚胜公司应当将合富公司已支付的保证金还给合富公司 。2009731日,合富公司致函尚胜公司,称提前6个月通知尚胜公司,租赁合同终止日为2010131日。201017日,尚胜公司回函,称合富公司提前退租给其造成很大损失,合富公司应承担违约责任;合富公司若不能在2010131日搬离应支付尚胜公司相当于租金2倍的占用费;合富公司应根据合同约定予以恢复房屋原状,并以双方签字认可的移交书为准。2010127日,合富公司发函尚胜公司,要求于131日或21日进行房屋交接验收。201021日,双方均到场,但尚胜公司拒绝接收房屋。当时在场的还有合富公司申请保全证据的上海市徐汇公证处的人员。公证书载明:“201021日上午1030分左右,尚胜公司陈丽玲、项美英(上述两人身份信息未经核实)来到虹漕路461569楼,对房屋的现状进行查看,但拒绝验收。”同日,系争房屋所在地的物业公司出具了整改通知,要求合富公司对消防线路、公用配电柜的公用线路短路、楼层总水表被拆除等问题予以整改。后合富公司进行了整改,2010322日,物业公司确认已恢复原样。目前,系争房屋空关,钥匙保留在合富公司处,合富公司的租金已付至2010131日。
 
  合富公司诉称,2010131日,双方终止了租赁合同。次日,合富公司依约要将房屋交付尚胜公司,尚胜公司派人到场但拒绝验收,尚胜公司人员当场表示21日起的租金不再要求合富公司支付。合富公司遂自行搬离并进行了公证。由于尚胜公司拒绝退还房屋租赁保证金,故合富公司诉至原审法院,要求:1、判令尚胜公司返还合富公司租赁保证金349,343.25元;2、判令尚胜公司支付迟延返还滞纳金,自201031日起算至判决生效之日止,按银行同期贷款利率计算。
 
  尚胜公司辩称,合同解除后合富公司没有按合同约定把符合正常使用后状态的房屋交还尚胜公司,具体主要有以下几项:1、消防线路、公用配电柜的公用线路短路,楼层总水表被拆除;2、电梯门厅有“合富”门牌,未恢复原样;3、南阳台有玻璃隔断,未恢复原样;4、厨房茶水间、卫生间吊顶被拆除;5、部分房间玻璃窗被封闭未恢复原样,影响采光;6、大房间上方管道拆除后留下很多孔洞未修补;7、墙壁颜色个性太强,一般用户无法接受;8、空调拆除后遗留下半截风管不美观;9、电梯间进门处天花板遗留一大洞。由于前述现象,尚胜公司认为合富公司交付的房屋不符合合同约定,故尚胜公司拒绝接收。尚胜公司要求合富公司修复并恢复原样,并承担相应占用房屋期间的费用,该费用可在押金中抵扣,如果不足,尚胜公司保留追索的权利。
 
  原审法院认为,合富公司与尚胜公司签订的租赁合同,系当事人真实意思表示,合法有效。合同约定,合富公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态。尚胜公司列举了系争房屋种种不符合合同约定的现状,但除了消防线路、公用配电柜的公用线路短路、楼层总水表被拆除这些由物业公司开具整改通知的问题外,其余现象要么是合富公司装修完毕后的现状,要么是合富公司拆除自有设备后遗留的现状。装修后即形成的“合富”门牌、封闭的窗、阳台玻璃隔断、墙壁颜色,合富公司在搬离时予以保持,符合正常使用后的状态,尚胜公司要求恢复交房时的原状,与合同约定不符。尚胜公司又称合富公司承诺搬离时恢复原状,因缺乏确凿证据佐证,原审法院不予采信。“返还的房屋应当符合正常使用后的状态”不等同于返还的房屋直接可以正常使用。合富公司拆除设备对装修后形成的房屋原状造成了一定的影响,但该影响是合富公司正常使用房屋后搬离时取回自有设备势必会产生的,故亦应属正常使用后的状态。当事人应当遵循诚实信用的原则善意履行合同,尚胜公司对于合富公司返还的房屋的状态要求,事实上并非以“正常使用后的状态”为标准,而是以返还的房屋径行可以正常使用为标准,该标准过于苛刻,与合同约定不符,也违背了善意履行的原则。就物业公司开具的整改通知上所列问题,确系合富公司在搬离时的过错所致,与合同约定的“正常使用后的状态”不符,但该些问题现合富公司已整改修复。综上所述,尚胜公司返还保证金的条件已成就,故合富公司要求尚胜公司返还保证金的请求,原审法院予以支持。尚胜公司要求合富公司承担整改期间房屋占用费并在保证金中予以充抵的意见,因双方在201021日进行交接时尚胜公司方人员有不需再支付租金的意思表示,故尚胜公司应全额返还。在尚胜公司返还保证金的同时,合富公司应将房屋钥匙交还尚胜公司,若尚胜公司仍拒绝接受,后果由尚胜公司自负。鉴于合富公司在搬离时亦有过错,故其要求尚胜公司承担迟延返还滞纳金的请求,原审法院不予支持。
 
  原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百二十五条第一款的规定,于二○一○年八月五日作出判决:一、尚胜公司于判决生效之日起十日内返还合富公司租赁保证金349,343.25元;二、驳回合富公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,580元,减半收取计3,290元,由合富公司负担50元,尚胜公司负担3,240元。
 
  判决后,尚胜公司不服,上诉于本院,诉称,1、合富公司在租赁期间对承租房屋有多处的毁损,经物业公司确认,合富公司对房屋部分毁损进行了修复,而有些部位至今尚未修复,合富公司返还房屋并不符合正常使用后的状态,违背了双方的约定,故尚胜公司可不予返还租赁保证金。原审法院对“正常使用后的状态”的解释显然缺乏依据;2、合富公司提供的上海市徐汇公证处的“现场记录”在形式上不合法,原审法院对此予以认定显然不当,故尚胜公司请求撤销原审判决第一项,改判为驳回合富公司在原审中的诉讼请求。
 
  被上诉人合富公司辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回尚胜公司的上诉请求,维持原判。
 
  本院经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。
 
  本院认为,本案的争议焦点为尚胜公司是否应将租赁保证金返还给合富公司。根据双方合同约定,合富公司返还房屋应当符合正常使用后的状态。显然,双方应本着善意原则履行合同,合富公司作为承租方应按照租赁物的性质恰当的使用承租房屋,而尚胜公司作为出租方亦应在一定范围内承担容忍义务。从本案分析,双方于201021日进行房屋交接时,尚胜公司拒绝接收房屋,同日,物业公司向合富公司出具整改通知,要求合富公司对消防线路、公用配电柜的公用线路短路、楼层总水表被拆除等问题予以整改。合富公司对上述问题予以了整改,物业公司则于2010322日确认已恢复原状。由此可见,合富公司在使用租赁房屋时确实存在不恰当使用房屋的情形。合富公司在整改期间显然造成了尚胜公司无法使用房屋的损失。至于尚胜公司在原审中提出的其余整改要求,本院经审查认定,有些情形确实客观存在,而合富公司至今尚未修复,亦应承担一定的修复费用。当然,尚胜公司对房屋现状亦应承担容忍义务,让合富公司对所列情形全部承担修复义务显然过于苛刻。本院综合以上因素,酌情确定合富公司应承担100,000元赔偿款,该款项从合富公司已支付的租赁保证金中扣除,尚胜公司应将剩余款项返还给合富公司。至于尚胜公司提出的“现场记录”形式上存在缺陷的意见,本院认为,该材料系上海市徐汇公证处出具,具有一定的证明力,而尚胜公司并无证据推翻该记录,故本院对尚胜公司的该项意见不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:
 
  一、维持上海市徐汇区人民法院(2010)徐民三(民)初字第1374号民事判决第二项 ;
 
  二、变更上海市徐汇区人民法院(2010)徐民三(民)初字第1374号民事判决第一项为:尚胜公司于本判决生效之日起十日内返还合富公司租赁保证金人民币249,343.25元。
 
  负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
  一审案件受理费人民币6,580元,减半收取计3,290元,由合富公司负担50元,尚胜公司负担3,240元。二审案件受理费人民币6,540.10元,由合富公司负担1,870元,尚胜公司负担4,670.10元。
 
  本判决为终审判决。
 
  
  
审 判 长  陶永信
审 判 员  黄 蓓
代理审判员  毛海波
二○一○年十一月三日
书 记 员  强 颖
 

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