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【原创】上海判例:房屋“阴阳合同”效力及抵押权的涤除方法
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发布者:fengmengshilawyer 发布时间:2017-03-21 阅读:1591
 
上海判例:房屋买卖“阴阳合同”的效力及抵押权的涤除方法
【案情】
2015711日,原被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定由二原告向二被告购买系争房屋,转让价款为1805000元,双方于20151031日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。卖方承诺,在买方或委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于卖方故意拖延或者不及时提供相关材料的,买方可按照合同约定追加卖方的违约责任,即卖方违反此约定,每逾期一日,应向买方支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。并约定卖方在签订合同后40个工作日内到贷款银行办理还款手续,并在还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续;买方于签约之日支付房屋640000元(含已付定金20000元,于2015101日前再支付1065000元,余款于房地产交易中心办理房屋过户手续且交易中心出具以买方为权利人的收件收据当日向卖方现金支付100000元。
当天双方还签订了《补充协议》,约定除上述合同约定的成效价1805000元外,买方另支付卖方装修补偿款360000元,两项共计2165000元为卖方净到手价。装修款于签订合同之日一次付清。审理中,原告自认,实际交易价格为2165000元,签订上述合同是为了少缴税。后被告收到原告支付的房款2065000元。
系争房屋尚有抵押权未注销,抵押登记的抵押权人为第三人,债权数额为900000元,截至201689日,二被告尚欠欠抵押债务金额为694410.5元。
后因卖方不愿意办理过户手续,原告诉至上海某区法院,主张:1、判令二被告立即涤除涉案房屋的抵押限制,并立即履行过户义务,将房屋的产权登记在二原告名下;2、判令二被告支付二原告违约金【每逾期过户一日,按照原原告已付房款人民币(以下币种同)2065000元的日万分之五计算至二被告完成过户之日止,截至2016430日为187915元】;3、判令二被告承担二原告为维权所发生的本案律师费50000元。后庭审前二原告将第1项诉求变更为:判令二被告立即清偿系争房屋上的抵押债务,并由二被告及第三人在该债务清偿系系争房屋上的抵押债务,并由二被告及第三人在该抵押清偿后立即撤销系争房屋上的抵押登记;其他请求不变。但在庭审中主张如果二被告不履行抵押权涤除义务,其愿意代二被告向第三人清偿抵押债务以涤除抵押权。同时为表明其履约能力,二原告向本院账户支付80000元代管款。
被告1书面答辩:称自己未收过房款,不知如何处理。被告2未答辩。第三人述称,同意在其抵押债权获得清偿后,涤除抵押。
【上海某区一审法院判决】
一、确认原告12与被告12之间签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款1805000元的约定以及《补充协议》中关于装修补偿款360000元的约定无效;二、原告12与被告12按照总价款2165000元继续履行涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》;三、二被告于本判决生效之日起十日内向第三人某支行清偿涉案房屋上的抵押债务,上述抵押债务清偿之日起十日内,被告12及第三人某支行办理涉案房屋上的抵押登记注销手续;四、被告12于房屋抵押注销之日起十日内协助原告12办理房屋产权过户手续,将涉案房屋产权过户至原告12名下;五、被告12于本判决生效之日起支付原告违约金(按照每日1032.5元的标准,从2015111日起计算至上述房屋产权登记至原告12名下之日止);六、原告12于涉案房屋产权登记至其名下之日向原告12支付剩余房款100000元;七、驳回原告12的其余诉讼请求。
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一、原告的第1项诉讼请求,庭审前进行了变更“判令二被告立即清偿系争房屋上的抵押债务,并由二被告及第三人在该债务清偿系系争房屋上的抵押债务,并由二被告及第三人在该抵押清偿后立即撤销系争房屋上的抵押登记”,庭中增加了诉讼请求“如果二被告不履行抵押权涤除义务,其愿意代二被告向第三人清偿抵押债务以涤除抵押权”,一审判决是否针对当事人的诉讼请求进行了判决呢?
    根据民事诉讼法及司法解释规定,增加变更诉讼请求应在举证期限届满之日前提起,有的法院还明确了举证期限的具体时间,从上海的司法实践来看大多截至开庭之日,有的在开庭前几天某日。从本案来看,应是在开庭前几日或开庭当日,因此开庭前原告的变更诉求,是符合法律规定的,法院也支持了此变更后的诉讼请求。但对原告庭审期间增加的诉讼请求,法院开庭时没有告知对此增加的诉讼请求不予以受理;判决漏判了诉讼请求,对此原告应上诉处理。否则,一审没有判决,尽管原告交纳了的80万元的抵押权涤除的款项,即使判决生效了,因判决书漏掉此诉求,执行法官会以没有执行依据为由,裁定原告不能行使代为履行的权利,只能希望于被告来履行此义务。但如果被告没有能力履行或不愿意履行又查不到其财产线索,最终因被告没有履行第三人银行的债务,无法履行涤除抵押权,无法办理过户手续,最后的结果会对原告不利,表面上是胜诉了,实际判决有可能变成一纸空文。如果真正有能力代位清偿,法院没有判决,需要及时上诉处理的。
    关于房屋的转让中消灭抵押权有两种方式:一是债务人自己履行,包括以房屋转让款或其他清偿,前者法律依据是《物权法》第一百九十一条“ 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。二是非债务人即受让人代位清偿从而撤销抵押登记,法律依据是: 《物权法》第一百九十一条第二款的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
根据上述法律规定,针对本案的上述问题,如何处理呢?
1、可以在起诉时,律师告知委托人相关风险,将两种情况的诉求合并处理,先主张债务人履行消灭抵押权,再主张如果债务人不履行,再由房屋受让代为清偿消灭抵押权,具体表述要细加描述;
   2、如果涉及代为清偿以消灭抵押模式,要考虑尾款的问题,因代为清偿原告及被告之间构成金钱债务关系,因此尾款可加扣除,如果尾款大于代偿款,则扣除代偿款,原告(买方)再支付被告(卖方)房款余款;如果尾款小于代偿款,则扣除房款余款,被告(卖方)再支付原告(买方)房款余款。当然,因涉及诉讼请求问题,从司法实践来看,可能法院一般不愿意这样处理。可能代偿清偿与房款余款,不能抵销。果如此,只能代为清偿后,再另行起诉处理。
其实为了规避上述问题,当事人签订合同时,可以约定首付款首先用于支付欠银行的债务,因涉及诸多实践中的问题无法一一列举操作方法,首付款约定的帐户使用卖方欠银行款偿还贷款的专用帐户,其余款用卖方的其他帐户,以防止卖方将款挪作他用;另外一种办法,可以约定欠银行款小于尾款,以方便抵销代偿款。当然,要考虑诸多因素,确定一个对委托人原告有利的请求。
      二、对于“阴阳合同”,从上海司法实践及判例来看,当事人为了达到小缴纳税费的目的,大致有两种做法:一是将本应是一份合同可以解决的问题,将涉案房屋款分成几部分,即先订《上海市房地产买卖合同》约定购房款,再以《补充协议》的形式约定如装修款或其他名目的款项,申请房屋过户时,只提交《上海市房屋买卖合同》,不提交《补充协议》;二是整个签订一份“虚假的低价合同”,一份真实合同,,当事人持“虚假的低价合同”过户。
     针对后一种情况较多,对此上海高院处理原则是,对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。对此查明情况,判决可以对两份合同的效力分另作出评价。针对对前一种评价,即本案的情况,参照上述精神,对《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均认定无效,按照其真实意思确定涉案房屋的价款条款确定合同效力。
     三、继续履行房屋买卖合同,可以主张违约金、赔偿损失等,于法不悖。如果合同约定赔偿律师费,也应酌情支持。便注意提交相关证据,有误区,应注意。
 
 
 
 

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